文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商艾特是什么意思品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)艾特是什么意思付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超艾特是什么意思1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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