近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计(jì)算。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经(jīn2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案g)营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēn2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案g)。

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