万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了(le)共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么(me)简单。

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　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(k第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手ě)以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式(shì)明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手(ràng)，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部(bù)第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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