近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项目(m衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢ù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎ衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢n)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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