5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业(yè)的(de)需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他(tā)有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局(jú)在深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗牌七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％）七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数，绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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