“现(xiàn)在的房地产(chǎn)很难再出(chū)现像过去(qù)十年(nián)的系统(tǒng)性行情。”思睿集(jí)团合伙人(rén)、首(shǒu)席(xí)经济学家(jiā)洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让机(jī)构和投资者的关注(zhù)度从板块向单个标的转移。上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房地产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀(shā)到了底部，再往下的空间(jiān)已经不(bù)大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那(nà)么如(rú)何寻找房地产个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛道(dào)中(zhōng)进行选择，需(xū)要非(fēi)常小心，避(bì)免(miǎn)选了半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情况。除(chú)此之外，洪(hóng)灏指出(chū)，需要满足(zú)以下三个基准：有(yǒu)大的(de)国资(zī)背景的、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年(nián)房地产的开发资金来源，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾(qīng)向是不(bù)太愿意给(gěi)房企贷(dài)款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销(xiāo)售情(qíng)况相较(jiào)一(yī)般。再关注(zhù)一下(xià)，哪些房企(qǐ)能从银行拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要还(hái)是那些有国企背景(jǐng)的(de)房企(qǐ)，民营房(fáng)企(qǐ)相对比较困难，所以整个行业出现了(le)一个很明显的(de)分化(huà)，无论是在销售，还是融资等各个方面都非常明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资本(běn)市场表现相对较(jiào)好，但没有国资背景的民营房企股价(jià)大多表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行业内，我(wǒ)们的逻辑(jí)是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我(wǒ)们会特别(bié)重视企业的成(chéng)本优势，更具体一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低(dī)水平；利(lì)润率是不是行业内(nèi)最高的(de)；融资成本(běn)是(shì)否是行业内最(zuì)低的；建安成本是否也是业内(nèi)最低的；这些都是(shì)我们看(kàn)重的一(yī)家(jiā)房企(qǐ)的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条(tiáo)件的房企并不多。即便(biàn)是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且(qiě)有逐渐(jiàn)恶化(huà)的趋势。以A股(gǔ)为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数据(jù)整(zhěng)理发(fā)现(xiàn)，截至2022年末(mò)，天房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地(dì)产(chǎn)、西藏城投、中(zhōng)交地(dì)产、中国(guó)武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投发展、光(guāng)明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道(dào)红线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便(biàn)是有(yǒu)着较稳健特色(sè)的(de)国(guó)央企(qǐ)房企，其财务指(zhǐ)标称得(dé)上完(wán)全健康的仍(réng)是少数。而更(gèng)加值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地(dì)方国企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛(chí)有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于(yú)房企储备(bèi)优质“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观的预(yù)判未来市场，以(yǐ)及过(guò)于激进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企重蹈(dǎo)此前的(de)高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都(dōu)维持在(zài)33％左右(yòu)，完(wán)全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企明显(xiǎn)感(gǎn)觉到机会来了(le)，其开始在(zài)一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前(qián)的33％左右(yòu)水准提高(gāo)到(dào)45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与此同时(shí)，该房企新(xīn)购入地块也实现了(le)快速的开盘(pán)利用(yòng)率，预计今(jīn)年(nián)会(huì)有更多的(de)楼盘入市。像这类企业就符(fú)合“最后(hòu)的赢家(jiā)”的特点。一方面，在(zài)于(yú)它本身储备了很多弹药，去年拿地超(chāoc43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义)1000亿元，且其中一(yī)半在一线城(chéng)市，另(lìng)外一半也(yě)主(zhǔ)要集中在强二线和(hé)二(èr)线城市；另一方面，它的扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企的扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的(de)民(mín)营企业的影子。虽然说，见到(dào)机(jī)会(huì)时要出手，但出手(shǒu)的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张(zhāng)得太快(kuài)，但未(wèi)来的两年(nián)市场没(méi)有想象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企(qǐ)的扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净(jìng)负债率水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这(zhè)个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难看出，这(zhè)一(yī)标准要比“三(sān)道(dào)红线”对(duì)房企的净(jìng)负债率要求不得(dé)高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地(dì)产行(xíng)业的复苏速度并没有那么快，所以要规(guī)避公司(sī)净负债率提(tí)高到(dào)一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的房(fáng)企梳理(lǐ)发(fā)现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保(bǎo)利发展等房(fáng)企(qǐ)2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中(zhōng)，中交(jiāo)地产净负债(zhài)率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的(de)是，华(huá)润置(zhì)地、中(zhōng)国海外发展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房企在践(jiàn)行较积极的(de)拿(ná)地策略的(de)同时，也较好地控制了(le)公司的(de)扩张速(sù)度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢(yíng)家(jiā)”的黑马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬指出，实(shí)际上，他们是以同一筛选标准(zhǔn)来看(kàn)国央企(qǐ)与民营房企，但在各维度的实际表现上，国央企(qǐ)确实会(huì)更胜一筹。如国央企的(de)融资(zī)成本更低，融资(zī)渠道也(yě)更顺畅，能够做到(dào)想融(róng)就融(róng)，这样，国央企自(zì)然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构更加看好国央企，但这也并(bìng)不(bù)意味(wèi)着(zhe)，民营企业中就没有“黑(hēi)马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳(shū)理发现，仍有少数民营(yíng)房企同(tóng)样(yàng)受到机(jī)构的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季报，滨江集(jí)团的十大流通(tōng)股东中新进了“中(zhōng)国(guó)工商银行股份有限公司－景顺长城中国回报(bào)灵活配(pèi)置混合(hé)型证(zhèng)券(quàn)投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年开(kāi)始(shǐ)，百亿私(sī)募珠海阿巴(bā)马(mǎ)资产(chǎn)管理有限(xiàn)公司就长期持有滨(bīn)江集团(tuán)。根据一季(jì)报，该资产公司的几(jǐ)只产(chǎn)品合(hé)计(jì)持有滨江集(jí)团9543万股(gǔ)，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青(qīng)睐，和(hé)其自身的基本面表(biǎo)现存在一(yī)定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地产市(shì)场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨(bīn)江集团仍是(shì)表现出(chū)较强的(de)韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表(biǎo)现、销售规模(mó)、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表(biǎo)现了较强的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母净(jìng)利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨(bīn)江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的(de)持续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州(zhōu)的战(zhàn)略(lüè)布局(jú)关系密切(qiè)。根据2022年年(nián)报，滨(bīn)江集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到(dào)近六成。近三年持(chí)续稳居(jū)杭州(zhōu)房企(qǐ)销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的土储补充同(tóng)样较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭(háng)州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿(ná)地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样(yàng)持续稳居杭(háng)州的(de)本土第一(yī)。

　　而滨江集团(tuán)在(zài)杭(háng)州的较突出表现，也让滨江集团的(de)房企(qǐ)排名迅速(sù)提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已(yǐ)冲进前十(shí)，根(gēn)据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集(jí)团(tuán)实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了(le)超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更(gèng)是(shì)迎来多家(jiā)机构的集中调(diào)研。滨江集团发布公告表示，公(gōng)司于5月10日(rì)接(jiē)受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养(yǎng)老、新华(huá)养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地产产业链上(shàng)的中游环节，其(qí)上游(yóu)主要为钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料供(gōng)应商，而(ér)下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的(de)采访，房(fáng)地产开发环节与上游材料端(duān)息(xī)息相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不足导致上(shàng)游不(bù)被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔(ěr)法的思(sī)路渐渐移至下(xià)游。“中(zhōng)国房地产行业在进(jìn)入存量房时代，所以(yǐ)对(duì)地产产业链，尤(yóu)其(qí)是偏(piān)消费属性的家装家居领域，我们相对看好，因(yīn)为(wèi)居(jū)民保有的住房(fáng)规模越(yuè)来越(yuè)大(dà)，随(suí)着时(shí)间的(de)增加，内装更新的(de)需求也会(huì)越来越多。美国过去(qù)的数据充(chōng)分说明了这一(yī)点(diǎn)，在新房销售见顶之后，家具消(xiāo)费的增长却一直(zhí)都(dōu)很好(hǎo)。对于地产产(chǎn)业链，我们相对看(kàn)好和(hé)内装相关的行业，例如(rú)消(xiāo)费建(jiàn)材、家居装饰等(děng)。”万家基(jī)金(jīn)人士表示。

　　而根(gēn)据《红周(zhōu)刊》对下游细分(fēn)中(zhōng)相(xiāng)关赛道龙头年内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别(bié)是富安娜和水星(xīng)家(jiā)纺，特别是前者在月线(xiàn)连(lián)收七根阳线的(de)基础(chǔ)上，年(nián)内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主(zhǔ)要从事(shì)纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研(yán)发、设计、生(shēng)产及(jí)销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第(dì)一(yī)季度报告显示，报告期内，富(fù)安娜实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股(gǔ)早已(yǐ)成为基金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜(qián)力价值、工银(yín)瑞(ruì)信灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新价(jià)值和私募(mù)的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调(diào)的是，中欧的两只(zhǐ)基金都(dōu)是价(jià)值派(pài)基金经理曹(cáo)名长在(zài)管的产品，首季其(qí)同时重(zhòng)仓的(de)房地产产业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一时的家居板(bǎn)块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多(duō)因素一度沉寂，不过(guò)好在困境反转露出曙c43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义光(guāng)，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间(jiān)段，该股年内(nèi)上(shàng)涨已(yǐ)经超过(guò)23％，从业绩来看(kàn)，无(wú)论是营收还是归母净利润(rùn)，公司都实现(xiàn)了(le)同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司(sī)的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具(jù)，一季报中他管理的广(guǎng)发(fā)策(cè)略优(yōu)选和(hé)广发(fā)安宏回(huí)报(bào)均增加了持(chí)股，而这两只产(chǎn)品也成为志(zhì)邦(bāng)家居十大(dà)流通股股东(dōng)中仅有的(de)两只公(gōng)募。有意(yì)思的是，他似(shì)乎对于定制(zhì)家(jiā)居类标的(de)情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股东，其也成(chéng)为他的独门(mén)重仓股(gǔ)。

　c43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义　除去家居(jū)家纺外，下游(yóu)的物业股(gǔ)也越来(lái)越被机构(gòu)所(suǒ)青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如何(hé)选择(zé)成为难(nán)题。对此，前述(shù)上海公募基金经理举例(lì)分析(xī)：“物业服(fú)务不是一个高毛利(lì)的行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还是希望挣(zhēng)的是市(shì)场(chǎng)化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿(lǜ)城服(fú)务(wù)为(wèi)例，它在中高端(duān)楼盘(pán)占比是比(bǐ)较高的，每年到期的合同(tóng)里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目到期之后(hòu)，经过两三轮(lún)合同周期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产(chǎn)品提价的(de)公(gōng)司很(hěn)少，因为物(wù)业公(gōng)司很容易一开始(shǐ)是挣钱(qián)的，后面因为保(bǎo)安这(zhè)些固定人员(yuán)成本的(de)年(nián)度增长(zhǎng)，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有(yǒu)那么满(mǎn)意，能做到提价(jià)难度是非常大的。但(dàn)是该(gāi)公司能在业内做到(dào)到期(qī)之后(hòu)提价率比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较(jiào)好(hǎo)的服(fú)务(wù)是有关系的。”他进一步(bù)强调。

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