文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核心的(de)住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明(míng)化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照工程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部(b莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义ù)分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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