5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文cì)回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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