OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延(yán)续此前几日的(de)下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之(zhī)一(yī)，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的(de)原始权益人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市(shì)场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会(huì)受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年下降事(shì)项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得(dé)到(dào)了一定提(tí)振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的(de)信心，预(yù)计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需(xū)要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同区域的张(zhāng大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年)江光大园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能(néng)得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租(zū)户退(tuì)租(zū)正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自(zì)身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资(zī)源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及(jí)对(duì)于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开(kāi)发(fā)的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突(tū)发(fā)事件的所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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