文(wén)：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地(dì)房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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