文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题(màn)，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入(rù)快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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