5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策(cè)出来不朽的意思去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现不朽的意思较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去(qù)库(kù)存(cún)压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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