近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施(shī)资产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募基word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅(jī)金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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