万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子>而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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