近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期(qī)则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定(dì左眉毛有一根特别长是什么意思？ng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层左眉毛有一根特别长是什么意思？资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构实左眉毛有一根特别长是什么意思？(shí)力(lì)、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及(jí)市场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责(zé)人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 左眉毛有一根特别长是什么意思？