文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎ三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学n)市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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