导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-20杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思21年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思)发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思