导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住发字有几画，发字有几画五行什么宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi发字有几画，发字有几画五行什么)着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(ni发字有几画，发字有几画五行什么án)的中国城(chéng)乡人(rén)口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能(néng)超预期(qī)。

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