OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续(xù)波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业内人(rén)士(shì)表示(shì)，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗顺利解(jiě)决招商(shāng)，平(píng)稳过度(dù)对(duì)经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了(le)对张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回(huí)升(shēng)。没(méi)想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权(quán)益人(rén)有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和(hé)换租都(dōu)属于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的(de)短期(qī)低点，目前(qián)市(shì)场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出租率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态(tài)的物(wù)业。租(zū)户自身也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他(tā)在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台目(mù)标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些(xiē)突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发(fā)展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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