万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目(mù)的(de)购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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