近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级(jí)副单亲家庭是什么意思(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)单亲家庭是什么意思。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs单亲家庭是什么意思的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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