导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的(de)数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际流俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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