5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)campus是什么意思 campus是国誉吗入统计的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)campus是什么意思 campus是国誉吗入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持(chí)续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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