万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山东国(guó)际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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