近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份额净值(zhí)变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的(de)比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗