导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方披(pī)露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米ong>（一(yī)）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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