文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jī自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别n)保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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