文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(b高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历ǎ)包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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