万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思)赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关于商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的(de)国(guó)民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思ong>事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安(ān)的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押(yā)手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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