饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房(fáng)交易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关(guān)于规(guī)范房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信(xìn)息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来(lái)完(wán)成。但很多(duō)中介利(lì)用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外昆明市属于几线城市，云南最好三个城市的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服(fú)务在(zài)内的相关(guān)市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话(huà)题，便是房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六(liù)条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中(zhōng)介(jiè)费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价(jià)值及工资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市(shì)场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关(guān)部门依法(fǎ)查(chá)处不(bù)按(àn)规(guī)定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依(yī)规纳(nà)入国(guó)家(jiā)企业(yè)信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪(háo)宅(zhái)的中介(jiè)费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价(jià)，合理降低住房(fáng)昆明市属于几线城市，云南最好三个城市买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的(de)经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等都可(kě)能(néng)对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家各支(zhī)付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些(xiē)房产(chǎn)中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介公司可能(néng)会利(lì)用其支配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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