导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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