万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联(lián)合起诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确(què)了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēn长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的g)效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身？

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