导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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