万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到(dào特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当(dāng)予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的(de)商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的(de)天价(jià)，成(ché特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王ng)为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王)样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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