近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的(de)变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获(huò)得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收(s给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么hōu)益。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资(zī)产可以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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