OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续(xù)延(yán)续(xù)此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷00; line-height: 24px;'>冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级(jí)市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得(dé)到(dào)一(yī)定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面(miàn)等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济(jì)复苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事(shì)高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继(jì)续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释(shì)说明(míng)，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通(tōng)和核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测(cè冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷)试(shì)、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也(yě)有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发(fā)生在(zài)市场活跃度的(de)短期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等(děng)方(fāng)面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营(yíng)销方(fāng)面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业空间资(zī)产上市(shì)平台目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能(néng)面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城(chéng)这三(sān)十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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