OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市(shì)场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继(jì)续延(yán)续此前几(jǐ)日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续扰动公募REIT日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国s市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空(kōng)下(xià)调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金(jīn)收入受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也(yě)趋于(yú)平(píng)稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上(shàng)和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之(zhī)路又(y日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国òu)迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方(fāng)的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户(hù)需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积(jī)在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化(huà)运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期(qī)低(dī)点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一(yī)定(dìng)的资(zī)源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在(zài)开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这和(hé)我们(men)在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经(jīng)历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心(xīn)排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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