OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动(dòng)较大，但(dàn)其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险也得(dé)到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格(gé)出现回落(luò)。在(zài)随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了(le)一定提振，二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责(zé)人(rén)坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核(hé)实工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了(le)2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责(zé)的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么(me)多(duō)储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都坚(jiān)持以市场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市(shì)场(chǎng)活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前(qián)市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在(zài)给租(zū)户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都变成了(le)一家，后续我们(men)在资(zī)源共享(xiǎng)和联合(hé)营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万(wàn)方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设(shè)发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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