近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

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