文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较(jià涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗o)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔(p涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗éi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才(cái)能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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