饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客(kè)源(yuán)优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商(shāng)过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等(děng)问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看，将是对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费及(jí)中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明(míng)码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体(tǐ)收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明(mín大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看g)码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易(yì)当事(shì)人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门(mén)采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依(yī)法查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出(chū)更(gèng)高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点(diǎn)城市(shì)的(de)二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视(shì)为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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