OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风(fēng)险规(guī)避(bì)的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级(jí)市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年(nián)内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的(de)投资(zī)价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经(jīng)营(yíng)现金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期本(běn)身园区(qū)类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回(huí)落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明(míng)，市场信心得(dé)到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智(zhì)能、航天(tiān)产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定一(yī)些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了(le)我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期(qī)内(nèi)完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资(zī)源调配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜，引入了(le)一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等(děng)方面也有(yǒu)一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的(de)大(dà)平层(céng)，楼的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一(yī)些其(qí)他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本(běn)平(抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市píng)台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和(hé)我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能(néng)化解当前突(tū)发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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