万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫卅是什么意思，卅是什么意思,读音集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全(quán)部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫(hè)卅是什么意思，卅是什么意思,读音集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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