近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了利润(rù2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县n)分配和(hé)本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县guī)要(yào)求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金(jī2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县n)收益，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额(é)预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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