OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌(diē)走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其(qí)余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人(rén)士看(kàn)来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资(zī)金(jīn)有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得(dé)这么(me)急(jí)、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资产(c中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样hǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出租(zū)率将得到(dào)回(huí)升。没(méi)想到仅过了不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到(dào)出(chū)租(zū)率下滑(huá)情况没(méi)有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一(yī)家，后(hòu)续我(wǒ)们(men)在资源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的(de)一步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城(chéng)这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我(wǒ)们(men)有信心排(pái)除(chú)万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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