文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决(jué)了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制(zhì)商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-4日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗0％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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