文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商(shā台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗ng)品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前(qián)，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场(c台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗hǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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