5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí本初是谁)仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四(sì)线城市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(本初是谁de)是(shì)，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估本初是谁值的修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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