万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房一方水等于多少升，一方水等于多少升水本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本(bě一方水等于多少升，一方水等于多少升水n)都是北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定(dìng)义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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