文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城(ch4斤是多少克，0.4斤是多少克éng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环(huán)节内容(róng)确认无(wú)误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP4斤是多少克，0.4斤是多少克则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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